快过年了,谭淑珍还要召集他们到杭城开会,而且一开就是三天,下面分公司的总经理都有些奇怪,应莺问姚芬,姚芬也不知道,她说谭董就让她通知开会,其他什么也没有说。
小芳周六回来,谭淑珍星期天到了张晨家里,张晨还是去了动感地带工地,谭淑珍在他们家待了一天,也不知道她和小芳在说什么。
张晨晚上问小芳,小芳说没有什么,帮珍珍姐算账。
“他们公司的账有什么问题吗?”张晨问。
“没什么问题,就是流速比相比前年,慢了很多。”小芳说。
张晨听说账没有什么问题,就没有再问,小芳接着和他说了繁花网络c轮融资的事,张晨赶紧说,这事我不管,不是有你和刘芸吗。
“你是大股东。”小芳说,“融资就要继续稀释你的股权。”
“可以,稀释完了也没有关系。”张晨说,“你看着怎么做好,就做吧。”
小芳摇了摇头,知道再多说无益,就不说了。
星期天的下午,锦绣中国全国各分公司的总经理都到了,他们当中,大多数人的家都在杭城,到了就各自回家,只有长沙和成都、贵阳、重庆的总经理,是当地人,姚芬把他们送到了桃花源大酒店。
老谢和韩先生一起从海城过来,张晨和谭淑珍一起去机场接的他们,在土香园大酒店吃晚饭,吃晚饭的时候,刘芸和小芳也来了,刘芸和老谢是老相识,当年老谢的娱乐城要登招聘广告,就是刘芸介绍给刘立杆的。
也就是从那时候开始,老谢和刘立杆张晨相识了,才有了后面的事情。
老朋友见面,都有些感慨,但因为刘立杆,又不方便说太多,大家都知道谭淑珍和刘立杆的关系。
吃饭的时候,有韩先生在场,谭淑珍这才说出了她的担忧,她和韩先生说,可以说,我们前几年放弃一线城市,转战三四线城市和下面县里是正确的,那个时候,这些地方的市场还没有起来,可以说该拣的便宜我们都拣到了,我们在这些地方的项目,利润率很高。
但是现在,三四线城市,哪怕是下面县里的土地市场都开始规范起来,大家都只有招拍挂这一条路,这样,土地取得的成本就越来越高,项目的利润率在下降。
谭淑珍和韩先生说“这个还不是我担心的,我真正担心的是,一个是我们公司的负债率太高,已经到了百分之九十二的程度。”
“这个负债率是真实的?没有隐藏或者转移债务?”韩先生问。
谭淑珍点点头说“是真实的。”
“那还不算高,房地产行业的高负债率,可以说是行业的通病,就你们的这个负债率,还算是低的,我知道大多数房地产公司,特别是那几家头部公司,他们真实的负债率都在百分之一百二十以上,要是没有通过财务手段转移债务和美化报表,他们的报表都是没办法看的。”
韩先生说“这几年大家拼命拿地,都是杠杆加杠杆,融资可以说是不择手段,什么样的钱都敢要敢拿,你们公司,风险控制做得还算是不错的。”
“我知道。”谭淑珍说,“但这么高的负债率,总是让人心慌,顺风顺水的时候没有问题,但一旦大环境恶化,可能马上就要被逼到贱卖资产来降负债率的程度。”
“对,都会有这个风险。”韩先生说。
“这就涉及到第二个让我感到担心的问题。”谭淑珍说,“因为我们现在的项目,大多是在三四线城市和县城,这些项目,虽然还有盈利,但我们昨天算过了,流速比在下降。”
“也就是资产变现的可能性变弱了?”韩先生问。
谭淑珍点点头说是。
“这是肯定的。”韩先生说,“三四线城市和县一级,和一线城市相比,购买力毕竟会差很多,基本上,什么地方限购措施越严苛,这地方的购买力就越强,而且,大的经济环境变差的时候,也都是从末端,也就是三四线城市开始的。
“一线城市不管是地方政府的投资还是居民的消费,都有一个惯性,一下子很难刹住车,谭董,你说的这个资产变现能力变弱,确实值得忧虑,如果所有的项目都在三四线城市和县一级,单一个项目影响可能不大,但要是所有的项目集中爆发,就是大问题了。”
“对,我担心的就是这个,全国一盘棋,大的经济环境变差,都是全国性的,韩先生你说的这个集中爆发的情况,可以说随时都有可能发生。”谭淑珍说,“这就是让我心里发慌的原因。”
“这次开会,就是为了这个?”老谢问。
谭淑珍说对,“我在想,我们锦绣中国是不是需要再一次转型,把大家叫过来,就是商量这个事情。”
“谭董,你准备怎么转?”韩先生问。
“我在想,我们是不是应该放弃那些资产变现能力弱的项目,趁着现在还能出手,开始加大开发和销售力度,昨天小芳帮我把我们所有项目所在地都排了序,从倒数第一的城市开始,加快存量土地的开发,不再在当地拍新地,用一年左右时间,出清这些地方的资产。
“同时收缩战线,把资金集中起来,重新回到一线城市,回到资产变现快的城市,能做到这点,负债率高就不是一个可怕的事情,当然,在这个同时,也还是要降低企业的负债率。”
谭淑珍说着,张晨问“又要回来了,你不是说,一线城市已经没有你们的空间,都被中字头和国字头的企业占领了?”
“彼一时,此一时,那个时候,三四线城市和下面县城,还是一片蓝海,杀出去有一条生路,但是现在不一样了,我觉得继续耗在这些地方,很可能会是一条绝路。”谭淑珍说,“所以必须回来了,硬挤也要挤进来。”
韩先生点点头,他看着谭淑珍说“谭董,你的考虑是对的,可以说是很有前瞻性,那些现在还在到处布局的公司,用不了几年,就会发现自己尾大不掉,只是,这样的话,这一年对你们来说,会是很痛苦的一年。”
“我知道,报表也会很难看,压力会很大。”谭淑珍说。
小芳说“资本市场,都说是很理性,其实是最不理性的,在资本市场,规模为王,人家股民喜欢看你扩张,可不喜欢看你收缩。”
“降负债率,更是吃力不讨好的事情,有几个股民会去管你真实的负债率是多少,就像韩先生说的,你只要能想办法把负债转移或隐藏,美化报表,让股价不要下跌就可以。”刘芸在边上说。
谭淑珍不停地点头,她说
“你们说的我都知道,一方面在缩规模,另一方面,一线城市的新增土地又没有那么快地增加,从数字上看,锦绣中国的存量土地在迅速减少,确实会很难看,而且转换战场之后,在一线城市的盈利也没有那么快地显现出来,这些都会影响到公司的股价。
“但是,我很确定地感觉到,房地产行业拼速度拼规模的时候已经过去了,谁还继续这样拼,最后怎么死都不知道,相反,我觉得到了降速度缩规模的时候了,我现在不做,等大家都意识到这个的时候,可能就来不及了。”
“要下这个决心很难。”韩先生说,“但你的判断是对的。”
“确实很难,其他不说,就我们公司内部要协调一致都很难。”谭淑珍说,“对一些分公司来说,我这个等于是在断他们的后路,所以我们才需要开这个会,统一大家的思想。”
“谭董我支持你,我们海南公司,你说怎么缩,缩到什么规模,我都听你的。”
老谢说,韩先生正准备开口,谭淑珍摆了一下手,韩先生不响了,看着谭淑珍,谭淑珍和老谢说
“你们海南公司不仅不会缩,还要继续扩张,老谢你放手去做就是。”
韩先生笑了起来,张晨不解了,问“谭淑珍,你这不是自己在打自己脸吗,刚说了收缩三四线城市,怎么转头又说海南还要继续扩张,那海城,我看是连三线城市都比不上。”
谭淑珍说对“在你服装的版图上,海城连三四线城市都排不上,不过,我们房地产有我们自己的地图,在我们的地图上,整个海南就是一线城市。”
“为什么?”张晨问。
谭淑珍看到韩先生一直在笑,她说“你问韩先生。”
韩先生笑着和张晨说“谭董说的没错,海南确实是一个特殊的地方,海南的房子,可不是海南本地人在买,而是全国人在买,越是有能力在一线城市买房的人,他也会有意向同时在海南买房。
“我估计海城和三亚也很快会出限购措施,但这两个地方要是限购,会是一个很愚蠢的决定。”
张晨看着韩先生,还是不明白,韩先生和他说
“这样一来,并不会减少大陆人去海南购房的数量,只会让他们从海城和三亚,转移到其他不限购的地方,对大陆人来说,我房子在海城还是儋州有什么区别?只要在海南就可以,这样,只会推高海南全省的房价。
“这个,恐怕也是谭董说的,海南分公司不需要缩减规模的原因,我说的对吗,谭董?”
谭淑珍笑着点点头,她说“韩先生说的很对,我觉得海南只会一直热下去,老谢,还需要另外和你解释吗?”
老谢明白了,他说,我知道了。
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