美兰号停泊的位置是横沟河,横沟河是南渡江的一条支流,南渡江在新埠桥过去一点的地方,分出了一条岔河,它和南渡江一起,把中间的这块土地,围成了新埠岛,更准确地说,新埠岛是南渡江入海口的冲积岛屿,就像长江入海口的崇明岛。
美兰号停泊的地方,还是一个三岔口,往上,可以到南渡江,往下是大海,横着出去,和横沟河连通的,是把海甸岛和海城市区隔断的海甸河。
金水门的广告是说“游船观光,水上风情”,张晨他们所在的包厢也叫海景包厢,但其实,既看不到多少水上风情,也看不到多少海景。
船往上,因为新埠桥的桥洞太矮,它不能穿桥而过,抵达南渡江,海甸河倒是可以进入,但海甸河的河道很窄,两边的河岸很高,从船上看出去,你能看到的只是高高的河岸,所以它只有一条路线,那就是顺着横沟河出海。
就是到了出海口,它也只能靠着岸边逗留一阵,然后顺着横沟河回来,并不敢真正的出海,一是出于安全考虑,还有就是海上的风浪太大,船体颠簸得厉害,船上的人,根本就没有办法好好地吃饭,举止优雅地喝酒。
何况他们上船后不久,外面天空就开始暗下来了,最初的新鲜劲过去之后,外面已经是一片漆黑,什么都看不见,大家也已经放弃朝外张望的兴趣,把更多的注意力放在了桌上的海鲜,和围桌而坐的人身上。
谭淑珍和韩先生说了她自己的想法,韩先生点点头,他说,你的考虑其实很对,你考虑到的,其实上面也都考虑到了,说让国企央企撤离房地产市场,确实是一张空头支票,接下去,国企央企不仅不会撤出房地产市场,他们的市场占有率,只会更高。
像你们这样的民营房企,只能在夹缝中求生存。
房地产的利润太高,那些企业来做房地产,比做他们的主业还有赚头,他们怎么会不趋之若鹜,又怎么会把碗里的肉,拱手让出。
从决策层来看,房地产的盘子又太大,可以说是牵一发而动全身,搞得不好,是会动摇国本的,你想,这样的市场,是交给你们民营的房地产商好,还是交给国企央企好?
在维稳的思维下,肯定是交给那些企业,他们才是自己的亲儿子,关键时候,能勒令转换思想统一行动的是他们,不换思想就换位子,太容易管了,用同样的方法管你们,可以吗?
包括这次宏观调控,最后的结果只有两个。
韩先生说着,拿起筷子,夹了一块象拔蚌放进嘴里,咀嚼着。
张晨熟悉韩先生的作派,说到这里,他可以止,也可以吐出更多的干货,主要就看和他对话的人,把他往哪一个方向引。
等韩先生说完,张晨举起了杯子,和韩先生碰了碰,然后问“韩先生,哪两个结果?”
韩先生笑了起来,他说“张总现在对房地产也感兴趣了?”
张晨说“韩先生不是说房地产牵一发而动全身吗,我怎么敢不感兴趣,我怕自己被动了还不知道。”
大家都笑了起来。
韩先生说“第一,就像谭董说的,民营的房地产企业,通过这一轮调控,会被彻底清除出一线城市的房地产市场。”
老谢不明白了,他问“韩先生,怎么调控可以把民营房企,赶出一线城市的房地产市场?”
“很简单。”韩先生说,“所有的调控手段,最有杀伤力的肯定是金融手段,金融调控一下来,像谭董他们这样的民营房企首当其冲,他们的资金会枯竭,而国企央企可能吗?你们听说过他们什么时候缺钱?
“哪怕是一刀切,一律不允许银行发放房地产开发贷,他们也只需要通过企业内部的运作,照样能让银行的贷款,甚至国家的补贴,源源不断流入房地产,四万亿有多少流入了房地产,谁说得清,而通过什么渠道流入的,大家也心知肚明。
“像谭董这种规模的房企,在国内也属于一线,属于头部公司了,他们有没有可能拿到四万亿的一毛钱?一方面,资金会不断枯竭,一方面资金源源不断,对房地产这种资本密集的行业来说,谁能够排挤谁,不是很容易就能得出的结论?”
在座的大家都点头,觉得韩先生分析得对,小郑说
“韩先生,我对这行不太懂,但是,你说这样,就是政策的结果是会把民营房企,挤出一线城市,对上面来说,有什么好处?”
“还是那句话,稳定压倒一切,一线城市的稳定,就更是压倒一切,你海南就是乱一阵,也没有关系,早年海南房地产泡沫,死了多少企业,后遗症又有多大?”韩先生说,“但伤害的也不过是海南,动不了全国的大局。
“但你想一下,要是同样的事情发生在北京和上海,会怎么样?谁敢让这样的情况发生,通过这一波的调控,结果是,一线城市,土地的一级市场是地方政府垄断的,房产市场又是国企央企垄断,还能出什么大乱子,这不是最佳的状况吗?”
小郑点了点头,笑道“你这样说,我就明白了,看样子还真是一盘大棋。”
韩先生说对,现在毕竟整个市场开放了,不能再搞一刀切,不能再采取什么行政的手段,几次宏观调控,每次都打在民营房企的七寸,聪明的人就知道,用调控,同样可以达到行政手段想达到的目的。
“韩先生,你说的第二个结果呢?”谭淑珍问。
“第二个结果……我敢预言,这次宏观调控之后,一线城市的房价,不仅不会下降,反而只会上涨。”韩先生说。
谭淑珍吃了一惊,这个,倒是自己没有想到的,她问“为什么?韩先生怎么会得出这个结论?”
“这次的调控政策,看起来很美好,最大的亮点是加大保障房安居房的建设,那你想想,谭董,给你一块地,要求百分之三十用来建设保障房,这一部分投入,你没有赚到什么钱,那你企业,还要保证你合理的利润率,你会怎么办?”
“提高另外百分之七十房子的售价。”谭淑珍脱口而出,大家都笑了起来。
韩先生也笑了,他说“你看,答案不就出来了,包括新加坡现在就是这样,国家分配给你的住房很便宜,你要自己买房,那对不起,贵的吓人。”
韩先生看到张晨朝他举起了杯,他也举了起来,大家跟着都举起来,一起碰了碰。
放下杯子,韩先生的话匣子似乎已经打开了,他继续说
“而且,一线城市的高房价,是多种因素叠加的,这就造成了它的房价,注定不可能下跌,一是,现在地方政府对土地财政的依赖越来越大,他们不可能愿意看到房价的下跌,土地都在他们手里,他们只要控制土地释放的节奏,就可以控制房价。
“第二,现在买房的,是穷人多还是富人多?肯定是富人,他们大多数买房,是出于投资,房价要是跌了,他们也还扛得住,不会把手里的房子卖了,谁也不想看到自己的投资亏损,情愿再等等,卖不掉,反正可以继续出租。
“再说,几次的房地产调控,已经被大家看破手脚,大家发现,每次的调控结束之后,房价不仅没有下跌,反而会有一波报复性的疯涨,这次调控又来了,那些手里捏着几套房的,说不定正在偷笑,他在等着接下来的暴涨,傻瓜才会把手里的房子卖了。
“前面我说到了保障房,我敢保证,这次进一步加大保障房的建设之后,最后能买到这些保障房的,很大一部分,不是城市里的最贫困户,而是一个特殊的群体,那就是公务员,保障房的很大一部分,会变成公务员的福利房,处长以上,人皆有份,这也是维稳的需要。
“他们可是政策的具体执行者,你们想想,手上有房,他们会愿意房价下跌吗?他们本身又不是困难户,现在有了福利房,结果会怎么样?他们的需求被释放出来了,接下去肯定会去买自己的第二套第三套住房。”
韩先生看着谭淑珍说“谭董,我敢肯定,接下去各地的拆迁和棚户区改造、旧城改造会进一步加大,不要奇怪,为什么一方面在调控,一方面地方政府还在大力拆迁,这个,也是他们屡试不爽的法宝,需求是可以拆出来的,拆出来的需求,可以保证房价不下跌。
“谭董,结局已经定了,你早走了一步,没有错,这一步你走对了,二三线城市和下面县一级的房价目前虽然很低,但你放心,这只是暂时现象,而且,你也可以引领当地的价格啊,为什么不可以?你们在杭城房价几千的时候,桃花源就敢卖两万了,怎么现在不敢了?
“市场也是阶梯式发展的,不要担心二三线城市需求和房价,举个最简单的例子,比如有一个保定人,口袋里有点钱,他要买房的时候,会买哪里?不会是保定,也不会是石家庄,而是北京,北京不是几千一平方吗,他肯定去北京买。
“但当北京房价到几万一平方的时候,他买不起或舍不得买了,就去买石家庄的,石家庄的房子也过万的时候,他会买保定的,就是这样,一线城市的高房价,最后会把二三线城市的购买力逼出来,把它们的房价推高的。
“还有,你们浙江和广东这些地方,民营经济发达,你们一个县的经济规模,抵得上人家内地的一个三线城市了,所以,像浙江和广东的县,你们不能把它当县看待,而要把它当二三线城市同等看待,以后,这些地方的房价,不会低于二三线城市,需求在哪里摆着。
“需求才是决定一切的,不管是钢需还是投资性需求,而且,你们的那些县,投资性的需求,可能还会高于二三线城市,我前面说过,投资性的需求,是对房价最抗压的。
“还有,从人性来说,投资房地产,就像是吸毒,现在要让你谭董,去做其他的行业,你肯定不会去做,不是做不了,而是看不上,对吗?”
谭淑珍笑了起来,这个,不言而喻。
“对投资房地产的人来说也一样,他一旦投资了房地产,再让他去投资其他,也很难,他只会不断地买房买房,这就创造了更多的需求。”韩先生说。
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