二七年年初开始,一个词频繁地出现在媒体上,那就是流动性过剩,市场上钱太多了,总要有一个出处,于是股市和房市就悄然启动了。
0七年的中国股市,以逼空式的上涨,不断刷新着各项纪录,股指、成交量、开户数屡创新高。
上证指数从年初开盘,一月四日的2728点,一度上涨到十月十六日的6124点高位,上涨幅度超过了100,中国股市第一次领跑于世界股市。
而在二00五年五月,上证指数只有1000点,当时,深圳与上海两个市场的流通股总市值为12000亿元左右,股票总市值为35000亿元左右。
到了二00七年十月,当股指冲高至顶点时,两市总市值近30万亿,相当于在两年的时间里,中国的gp额外地增加了一倍。
问题的关键在于,如果增加的财富是实物资产,它可以吸收过多的货币,可以改善流动性过剩的局面。
但事实上,这些增加的财富全部是金融资产,是流动性很高的金融资产,这些资产具有准货币的功能,它极大地提高了社会的实际购买力,加剧了流动性的过剩。
当时流传的一个最经典的故事是,一个人年初在股市上投入的10万块钱,后来变成了30万,然后将这部分“虚拟”出来的钱,拿去买房。
刘立杆和谭淑珍,从年初就预感到了这种变化,春节的时候,虽然他们各个项目售楼部的实际成交,没有增长多少,但来看房的人却显著地增加,甚至可以用人头攒动来形容。
刘立杆和谭淑珍说,闷了太久了,大家已经憋不住了。
刘立杆和谭淑珍,让下面各分公司和杭城各项目的售楼部,准备做好迎接新一波销售高峰的来临。
尽管各分公司的总经理,和杭城几个项目部的负责人,对此将信将疑,但他们还是准备了起来。
到了四月,令人振奋的消息传来了,万科魅力之城开盘的时候,再度出现了久违的排队买房的想象,很多人甚至是提前两天,就拿着小板凳,去售楼部开始排队了。
在股市里赚到的钱,开始溢出股市,流入了房市,过剩的流动性,开始拍打杭城房地产市场的堤岸了。
五月十三日,刘立杆他们在钱江新城的另一个项目,锦绣中国锦绣花城首期开盘,引发漏夜排队,首批738套房源于开盘当日创下了100的预定率。
半个月之后的五月二十八日凌晨,锦绣花城第二批830多套房源倾泻而出,再度引发通宵排队买房。
短短半个月的时间,锦绣花城售房1500多套,成为奇迹。
锦绣花城开盘期间创下的单盘日预定662套的纪录,即便在后来的二00九这样的“疯牛”之年,也没有被破掉。
疯狂的二00六中国股市,变成了造富的机器,从服装行业跨界房地产的宁波雅戈尔,当时在资本市场上赚的钱,超过了100亿元人民币,这给了雅戈尔在土地市场上冲天的牛气。
万科在二00七年股市高点的时候,其市值一度超过2000亿元,远超过美国最大的4家房地产公司市值总和。
锦绣花城的热销,是二00七年杭城房地产行业的奇迹,另一个奇迹,是财大气粗的宁波雅戈尔在杭城创造的。
七月九日,在杭城的土地拍卖会上,宁波雅戈尔一掷1476亿元,以15712元每平方米的楼面价,拿下学院路“杭商院”地块,再次刷新了当年杭城的楼面地价纪录。
雅戈尔拍地当晚,附近某楼盘紧急封盘,并传出一夜之间涨价6000元/平方米。
此后,杭城房价全面上扬,雅戈尔高价拿地的连锁反应逐渐开始体现。
锦绣花城的漏夜排队买房和雅戈尔天价飙地,是二00七年杭城楼市的两个典型表情。
前者开启并预示着二00七年杭州楼市的火爆程度,此后,杭城楼市月成交量屡创新高,存量房急剧下降,捂盘现象由此而生,并成为一时之盛。
而宁波雅戈尔杭商院地块的天价飙地,则是0七年疯狂土地市场的一个典型,也是土地价格推高房价的一个典型。
在过剩流动性和频生的地王刺激下,杭城楼市从六、七月份开始陷入疯狂,到了十月,股市冲上了高点之后就后续乏力,一直横盘,很多敏感的炒家预感到股市已经到了顶,他们把更多的资金,从股市撤出来,投入楼市,掀起了楼市的又一波。
二00七年十月份的房交会,变成了一届“捂盘会”,开发商因为前两年的不景气,新开的项目不多,手上的存量房很少,大家开始集体藏掖手上的房子,不卖,等着涨价。
开发商的集体捂盘,招引了众怒大家都骂,你不卖房,来参加什么房交会,这房交会是展示会吗?
主管部门挨家挨户去每个展示厅,和大家说不许捂盘,但收效甚微。
主管部门紧急把各大房地产公司的老板们召集到一起,开了一个恳谈会,在会上,老板们承诺绝不捂盘,但回去之后,照样我行我素,捂盘依旧,而且老板们还关了手机,人也从展会消失了,让有关部门的人打电话给他们,都找不到他们。
而在展示厅留守的回复,没接到通知可以开卖,或者说,我们联系一下老板,老板说可以,那就可以,这一联系,就一直联系到了房交会闭幕,把有关部门气得跳脚。
李勇甚至给刘立杆打了电话,和他说,杆子,你不许捂盘。
刘立杆说好好,我们肯定不捂盘。
面对着整个的疯狂房市,刘立杆感觉到了一种恐惧,他觉得,还真不是人家要把房地产业当成“尿壶,”而是你们自己,自觉自愿地就成为了尿壶,就你们这个尿性,制造了这疯狂的房市,就是在逼迫政府部门出手。
还真是不记打啊。
刘立杆和下面说,能卖的就尽快卖,风云马上会突变,下面虽然觉得舍不得,但老板这么说了,他们也只能照做。
他们锦绣中国,变成了唯一在房交会没有捂盘的房企,所有的房子都被一抢而空。
李勇走过来看到刘立杆,李勇说,不错,杆子,还是你够意思。
刘立杆笑道,那是,我怎么能让你脸上难堪。
某种意义上,对于楼市来说,“成也流动性,败也流动性”,过剩的流动性不但推高了以房地产和股票为核心的资产价格,也制造了通胀的压力,而后者,尤其不能为政府所容忍。
因此,刘立杆担心的事情发生了,国家开始了疾风骤雨式的流动性收紧政策。
一场监管部门和疯狂的市场之间的博弈开始了。
五月十八日,中国人民银行宣布,从二00七年六月五日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点,从二00七年五月十九日起,上调金融机构人民币存贷款基准利率。这是近10年来我国首次同时宣布上调存款准备金率和存贷款基准利率。
为了规范房地产市场交易秩序、净化市场环境,国家和地方再次紧缩银根,打出了罕见的“金融组合拳”。此后,央行6次加息、10次上调准备金率,一副不把流动性过剩打下来,就不收兵的姿态。
专门针对房地产的严厉调控政策,也在年底开发商“捂盘”最严重时陆续出台。
九月二十七日,央行、银监会共同发布通知,要求严格住房消费贷款管理,对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的,首付款比例不得低于40,贷款利率不得低于同期同档次基准利率的11倍。
十二月十一日,央行和银监会下发关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知,明确以“户”为单位执行房贷新政。第二套住房认定标准的明确,会使房地产的投机交易大大减少。
紧缩的银根,再加上持续的流动性收缩,疯狂的杭城楼市在年底应声而落,成交一度跌至冰点,个位数的日成交量亦不鲜见,浇到头脑极其发热的市场头上的,不是冷水,而是冰块。
此后,在脑子清醒过来的开发商,年末集中放量推盘的情况下,成交量才开始有所回稳,但与数月之前的“疯狂”已经是天壤之别。
杭城楼市在低迷中迎来了二00八年。
刘立杆很感慨地说,二00七年,是一场流动性过剩和反流动性过剩的教科书式的生动一课,只是,好像大家并没有学到什么,这个市场,只要稍有机会,还是会反扑的。
谭淑珍说,反扑才是符合人的本性的,谁不想逐利,谁不想利益最大化?
两个人这么说着的时候,觉得这问题好像是无解,而且接下来的每一年,都会挑动市场的神经。
“这他妈的,也太刺激了。”刘立杆说。
到了0七年的年底,疯狂的中国股市戛然而止,大家在传的,已经不是股市会不会跌,而是什么时候跌的问题。
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